ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ฟื้นหรือยัง? ยอดโอนโต แต่ก่อสร้างยังชะลอ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้นบางด้าน แต่ยังไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ ไตรมาสแรกมียอดโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินและใบอนุญาตก่อสร้างกลับลดลงมาก นอกจากนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV อีกหนึ่งปีเพื่อช่วยประคองตลาด

คำตอบสั้น ๆ จึงเป็นว่า “ตลาดเริ่มขยับ แต่กำลังซื้อและการลงทุนโครงการใหม่ยังเปราะบาง” ผู้ที่กำลังซื้อบ้าน สร้างบ้าน หรือรีโนเวตควรดูทั้งราคาทรัพย์ ค่างวด ต้นทุนซ่อม และราคาวัสดุร่วมกัน ไม่ควรตัดสินใจจากข่าวว่ายอดโอนเพิ่มเพียงตัวเลขเดียว

5 สัญญาณสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569

1. ยอดโอนเพิ่มขึ้น แต่ยังต้องดูฐานเปรียบเทียบ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% ในด้านจำนวนหน่วย และเพิ่มขึ้น 3.1% ในด้านมูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 11.1%

ตัวเลขนี้แสดงว่ามีธุรกรรมกลับเข้าสู่ตลาดมากขึ้น แต่การที่มูลค่าโตช้ากว่าจำนวนหน่วยอาจสะท้อนว่าการซื้อขายกระจุกอยู่ในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น หรือผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า ไม่ได้หมายความว่าราคาบ้านทุกประเภทกำลังขึ้นแรง

ผู้ซื้อจึงควรเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตร สภาพบ้าน ค่าใช้จ่ายวันโอน และงบซ่อมหลังรับมอบ ไม่ควรมองเฉพาะส่วนลดหรือยอดผ่อนช่วงแรก

2. โครงการใหม่และการก่อสร้างยังหดตัว

ในรายงานฉบับเดียวกัน REIC ระบุว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลง 45.7% และจำนวนหน่วยใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลง 50.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยแนวราบและอาคารชุดลดลง 45.5% และ 71.3% ตามลำดับ

ด้านหนึ่ง ตัวเลขนี้บอกว่าผู้ประกอบการยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่และบริหารสต็อกเดิม อีกด้านหนึ่ง หากอุปทานใหม่ลดต่อเนื่องในทำเลที่มีความต้องการจริง ตัวเลือกบ้านใหม่ในอนาคตอาจน้อยลง และต้นทุนที่สูงขึ้นอาจสะท้อนในราคาขายโครงการรุ่นถัดไป

อย่างไรก็ตาม ไม่ควรสรุปว่าราคาจะเพิ่มทุกทำเล เพราะพื้นที่ที่มีหน่วยเหลือขายมากยังต้องใช้เวลาในการดูดซับ ผู้ซื้อควรตรวจจำนวนโครงการคู่แข่ง การเดินทาง งานระบบ และสาธารณูปโภคของทำเลเป็นรายพื้นที่

3. ดัชนีภาพรวมยังบอกว่าตลาดชะลอ

แม้ยอดโอนจะเพิ่มขึ้น แต่ ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์หมวดที่อยู่อาศัยของ REIC ในไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ 70.2 จุด ลดลง 1.3% จากปีก่อน และลดลง 5.1% จากไตรมาสก่อน

ดัชนีรวมพิจารณาหลายตัวแปรทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน จึงให้ภาพกว้างกว่ายอดโอนเพียงรายการเดียว การที่ดัชนียังลดลงสะท้อนว่าตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ และจำนวนหน่วยรอขาย

ดังนั้นคำว่า “ฟื้น” ในปี 2569 ควรหมายถึงการฟื้นบางส่วน ไม่ใช่การกลับเข้าสู่ตลาดขาขึ้นอย่างชัดเจน

4. LTV ผ่อนคลายถึงกลางปี 2570 แต่ไม่ได้แปลว่ากู้ผ่านทุกคน

ธนาคารแห่งประเทศไทย ขยายการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570

ภายใต้มาตรการชั่วคราวนี้ เพดาน LTV อยู่ที่ 100% สำหรับ

• ที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
• ที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก

คำว่า “เพดาน 100%” หมายถึงข้อกำหนดเปิดทางให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อได้ถึงระดับดังกล่าว แต่ ไม่ได้รับประกันว่าผู้กู้จะได้รับวงเงินเต็มหรือได้รับอนุมัติ ธนาคารยังพิจารณารายได้ ภาระหนี้ ประวัติชำระหนี้ อายุผู้กู้ และความสามารถผ่อนระยะยาว

ก่อนจองบ้าน ผู้ซื้อควรทดลองคำนวณค่างวดในกรณีดอกเบี้ยสูงกว่าปัจจุบัน เตรียมเงินสำหรับค่าโอน เฟอร์นิเจอร์ ซ่อมแซม และเงินสำรองฉุกเฉิน ไม่ควรใช้วงเงินกู้สูงสุดเป็นงบซื้อสูงสุดโดยอัตโนมัติ

5. ต้นทุนสร้างบ้านยังเพิ่ม แม้ตลาดไม่ได้ร้อนแรง

ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานของ REIC ไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ 144.1 เพิ่มขึ้น 1.6% จากไตรมาสก่อน และ 2.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

นี่เป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อบ้านใหม่ ผู้สร้างบ้านเอง และเจ้าของบ้านที่วางแผนต่อเติมควรแยก “ราคาทรัพย์” ออกจาก “ต้นทุนทำให้พร้อมอยู่” บ้านที่ราคาต่อรองได้ดีอาจต้องใช้งบซ่อมหลังคา ฝ้า ไฟฟ้า ประปา ห้องน้ำ หรือระบบกันรั่วเพิ่ม

สำหรับงานฝ้าเพดาน ควรประเมินพื้นที่จริง เลือกสเปกโครงให้ตรงแบบ และตรวจอุปกรณ์ให้ครบก่อนสั่งซื้อ สามารถอ่าน เช็กลิสต์อุปกรณ์ฝ้าฉาบเรียบ และ วิธีคำนวณซีลาย เพื่อเตรียมงบเบื้องต้น

บ้านมือสองกำลังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจหรือไม่?

ข้อมูล REIC ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 13.8% ในด้านจำนวนหน่วย และเพิ่มขึ้น 7.7% ในด้านมูลค่า เมื่อเทียบกับปีก่อน

บ้านมือสองอาจให้พื้นที่มากกว่าในงบใกล้เคียงกัน และบางทำเลมีสาธารณูปโภคพร้อมแล้ว แต่ความคุ้มค่าขึ้นอยู่กับสภาพอาคารและต้นทุนปรับปรุง ควรตรวจอย่างน้อย 6 เรื่องก่อนเสนอราคา

1. โครงสร้าง รอยร้าว และการทรุดตัว
2. หลังคา ฝ้าเพดาน และร่องรอยน้ำรั่ว
3. ระบบไฟฟ้า ตู้เมน และสายไฟ
4. ระบบประปา ปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ และการระบายน้ำ
5. ปลวก ความชื้น และเชื้อรา
6. งบรีโนเวตรวมระยะเวลาที่ไม่สามารถเข้าอยู่

หากต้องรื้อฝ้าเดิม ควรตรวจงานระบบเหนือฝ้าและวางตำแหน่งช่องเซอร์วิสก่อนปิดแผ่นใหม่ การสั่งวัสดุจากพื้นที่อย่างเดียวโดยไม่ดูรูปทรงห้องและงานระบบอาจทำให้งบบานหรือวัสดุไม่ครบ

ซื้อบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือรีโนเวตบ้านเดิม แบบไหนเหมาะกว่า?

ไม่มีคำตอบเดียวสำหรับทุกคน วิธีเปรียบเทียบที่เป็นธรรมคือคำนวณ ต้นทุนรวมเพื่อพร้อมอยู่ ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาซื้อ

ตัวเลขเผื่อควรมาจากการสำรวจหน้างานและใบเสนอราคา ไม่ควรใช้เปอร์เซ็นต์เดียวกับบ้านทุกหลัง เพราะสภาพโครงสร้างและงานระบบต่างกันมาก

ตลาดแบบนี้ ผู้ซื้อบ้านควรทำอะไร?

ขออนุมัติสินเชื่อเบื้องต้นก่อนวางเงินก้อนใหญ่

การผ่อน LTV ไม่ได้ลดเงื่อนไขพิจารณาความสามารถชำระหนี้ ควรรู้ช่วงวงเงินจริงและค่างวดที่รับไหวก่อนเลือกบ้าน

เปรียบเทียบต้นทุนรวมอย่างน้อย 2–3 ทางเลือก

ลองเปรียบเทียบบ้านใหม่ บ้านมือสอง และการปรับปรุงบ้านเดิมในทำเลเดียวกัน โดยรวมค่าขนส่งวัสดุ ค่าแรง และเวลาที่เสียไป

ตรวจบ้านหรืออาคารก่อนต่อรองราคา

รายงานตรวจสภาพช่วยแยกงานเร่งด่วนออกจากงานตกแต่ง และใช้เป็นข้อมูลต่อรองโดยไม่ต้องเดาสุ่ม

ล็อกสเปกวัสดุก่อนขอราคา

ใบเสนอราคาที่ใช้ชื่อสินค้าเหมือนกันอาจมีความหนา ขนาด และจำนวนบรรจุต่างกัน โดยเฉพาะวัสดุโครงฝ้า ควรเปรียบเทียบสเปกเดียวกัน ไม่ใช่ราคา “ต่อเส้น” อย่างเดียว

ไม่เร่งซื้อเพียงเพราะมาตรการมีวันหมดอายุ

กำหนดสิ้นสุดมาตรการเป็นข้อมูลประกอบ แต่ไม่ควรสำคัญกว่าความพร้อมทางการเงิน คุณภาพทรัพย์ และแผนอยู่อาศัยระยะยาว

ตลาดปี 2569 มีความหมายอย่างไรต่อผู้รับเหมาและร้านวัสดุ?

การเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงอาจทำให้งานก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่แข่งขันสูงขึ้น ขณะเดียวกัน การเติบโตของธุรกรรมบ้านมือสองอาจสร้างโอกาสในงานตรวจสภาพ ซ่อม และรีโนเวต

ผู้รับเหมาควรเสนอราคาที่แยกวัสดุ ค่าแรง และงานเพิ่มอย่างชัดเจน พร้อมกำหนดอายุใบเสนอราคาเมื่อราคาวัสดุผันผวน ร้านวัสดุควรช่วยลูกค้าตรวจจำนวนบรรจุ ความยาว น้ำหนัก และค่าขนส่ง เพื่อป้องกันการเปรียบเทียบผิดสเปก

สำหรับงานโครงฝ้า สามารถดูรายละเอียด ซีลายสำหรับฝ้าฉาบเรียบ และสอบถามสเปกตามแบบได้ที่ ติดต่อไพบูลย์กิจ

สรุป: ตลาดกำลังฟื้นแบบไม่เท่ากัน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 มีทั้งสัญญาณบวกและสัญญาณระวัง ยอดโอนและสินเชื่อใหม่เพิ่มขึ้น มาตรการ LTV ได้รับการต่ออายุ และตลาดบ้านมือสองขยายตัว แต่ดัชนีภาพรวมยังลดลง การก่อสร้างใหม่ชะลอ และต้นทุนสร้างบ้านยังสูงขึ้น

สำหรับผู้บริโภค ช่วงที่ตลาดฟื้นไม่เต็มที่อาจเปิดโอกาสให้มีอำนาจต่อรองมากขึ้นในบางโครงการหรือบางทำเล แต่ความคุ้มค่าจะเกิดขึ้นเมื่อประเมินภาระผ่อนและงบพร้อมอยู่ครบถ้วน ไม่ใช่เพียงได้ราคาซื้อที่ต่ำกว่าเดิม

บทความนี้เป็นข้อมูลภาพรวม ไม่ใช่คำแนะนำด้านสินเชื่อ การลงทุน หรือวิศวกรรม ผู้ซื้อควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับสถาบันการเงิน และให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสภาพอาคารก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ฟื้นแล้วหรือยัง?

ตลาดฟื้นบางส่วน ยอดโอนไตรมาส 1 เพิ่มขึ้น แต่ดัชนีภาพรวมของ REIC ยังลดลงและใบอนุญาตก่อสร้างใหม่หดตัว จึงยังไม่ใช่การฟื้นตัวเต็มรูปแบบ

มาตรการ LTV ปี 2569 ใช้ถึงเมื่อไร?

ธนาคารแห่งประเทศไทยขยายการผ่อนคลาย LTV สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 แต่ธนาคารยังพิจารณาความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้ตามปกติ

LTV 100% หมายความว่าไม่ต้องมีเงินดาวน์ใช่ไหม?

ไม่เสมอไป LTV 100% เป็นเพดานที่กฎอนุญาต ไม่ใช่การรับประกันวงเงิน ธนาคารอาจอนุมัติต่ำกว่าราคาซื้อหรือราคาประเมิน และผู้ซื้อยังมีค่าโอน ซ่อม ตกแต่ง และเงินสำรองอื่น

บ้านมือสองเหมาะกับการซื้อในปี 2569 หรือไม่?

บ้านมือสองเป็นทางเลือกที่น่าสนใจเมื่อทำเลและราคาตรงความต้องการ แต่ต้องตรวจโครงสร้าง งานระบบ ความชื้น และคำนวณงบรีโนเวตก่อนเสนอราคา

ต้นทุนสร้างบ้านปี 2569 ลดลงหรือเพิ่มขึ้น?

ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานของ REIC ไตรมาส 2 ปี 2569 เพิ่มขึ้น 2.1% จากปีก่อน จึงควรขอราคาใกล้วันเริ่มงานและตรวจสเปกวัสดุให้ตรงกัน